Was Sie über die Grundsteuer wissen sollten

Informationen zum Bauen - neue Grundsteuer Was ist die Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Steuer auf das Eigentum sowie Erbbaurechte an Grundstücken und die Bebauung auf dem jeweiligen Grundstück. Sie ist also eine sogenannte Substanzsteuer, die auf Vermögen erhoben wird. Im Grundsteuergesetz war bislang geregelt, dass die Grundsteuer nach einem vom Finanzamt festgelegten Einheitswert bemessen wird, der in jeder Kommune individuell festgelegt wird. Diese Einheitswerte gehen jedoch auf eine Hauptfeststellung im Jahr 1964 zurück und wurden im April 2018 für verfassungswidrig erklärt.

Die Grundsteuer an sich zählt in Deutschland zu den ältesten direkten Steuern und wurde einst von dem Grundherrn in Form des Grundzinses oder des Grundzehnts eingetrieben. Als im Lauf des 18. Jahrhunderts sogenannte Grundkataster erstellt wurden, wurde auch die Bemessung der Grundsteuer verfeinert. Nunmehr hatten die Bodenqualität und die Kulturart einen maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer. Entsprechende Gesetze wurden während des 19. Jahrhunderts in den verschiedenen Ländern erlassen, wobei Bayern 1811 den Anfang machte. 1920 wurden die Länder schließlich dazu verpflichtet, die Grundsteuer auszuschöpfen, wobei anfangs noch unterschiedliche Regeln galten. Diese wurden erst 1936 vereinheitlicht, wobei im Zug dieser Regelung auch festgelegt wurde, dass die Grundsteuer in die Kassen der Kommunen fließt. Das noch heute gültige Grundsteuergesetz wurde in der Bundesrepublik Deutschland schließlich 1951 erlassen.

Diese Bedeutung hat die Grundsteuer

Das Grundsteueraufkommen belief sich 2014 auf rund 11,3 Milliarden Euro, etwa 10,9 Milliarden Euro betrug das Aufkommen der Grundsteuer B. Bedeutend ist die Grundsteuer für die Kommunen in erster Linie, weil es sich bei den Beträgen um verlässliche Größen handelt. Denn die Einheitswerte veränderten sich in der Vergangenheit nicht, sondern stiegen durch eine dichtere Bebauung im Gegenteil sogar an. Allerdings ist das Steueraufkommen in den verschiedenen Bundesländern höchst unterschiedlich, wobei Niedersachsen die höchsten Steuern erhebt. Grundsätzlich gilt hierbei, dass einwohnerstarke Kommunen in aller Regel mehr Grundsteuer verlangen als einwohnerschwache.

So wird die Grundsteuer festgesetzt

Grundsteuer-Berechung Beispielrechung

Berechnungsbeispiel Grundsteuer, noch aktueller Stand 04/2018

Unterschieden wird zwischen der Grundsteuer A, die für land- und forstwirtschaftliche Betriebe erhoben wird, sowie der Grundsteuer B bei bebauten und bebaubaren Grundstücken. Berechnet wurde die Grundsteuer bislang nach dem Einheitswert, der von der jeweiligen Kommune festgelegt wurde. Der Einheitswert richtet sich in einigen Bundesländern, wie z.B. Hamburg, nicht nur nach der Art des Grundstücks, sondern auch nach der Art und Ausstattung des Hauses. In den neuen Bundesländern wird die Grundsteuer bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken dagegen auf Basis der sogenannten Ersatzwirtschaftswerte ermittelt.
Berechnet wurde die Höhe der Grundsteuer bislang dadurch, dass der Einheitswert mit dem Hebesatz multipliziert wurde, den die jeweilige Kommune festgesetzt hat. Allerdings hat die sogenannte Jahressteuerregelung, welche in Paragraph 9, Absatz 1 des Grundsteuergesetzes geregelt ist, immer wieder für Verwirrung gesorgt. Der Grund: Der Einheitswertebescheid wurde zum kommenden 1. Januar bei einem Verkauf des Grundstücks während des Jahres abgeändert. Teilweise haben die Kommunen die Steuerpflicht aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung aber auch auf den 1. des Folgemonats umgeschrieben.
Bezahlt wird die Grundsteuer übrigens jeweils zu einem Viertel des fälligen Jahresbeitrags am 15. Februar, am 15. Mai, am 15. August sowie am 15. November. Alternativ kann die Grundsteuer am 1. Juli auch in einem Jahresbeitrag bezahlt werden, wofür aber ein Antrag gestellt werden muss.



Grundsteuer: Das ändert sich

Mit schöner Regelmäßigkeit steht die Grundsteuer in der öffentlichen Diskussion und Gerichte beschäftigen sich mit dem Thema. So urteilte beispielsweise das Bundesverfassungsgericht im April 2018, dass die geltenden Vorschriften zu dessen Bemessung  in den alten Bundesländern wie z.B. Nordrhein-Westfalen verfassungswidrig sind. Der Gesetzgeber ist nun aufgefordert, bis 2019 die Berechnung der Grundsteuer neu zu regeln, was allerdings nicht ganz so einfach sein dürfte.

Warum ist das Urteil gefallen?

Mit dem Thema Grundsteuer hat sich das Bundesverfassungsgericht beschäftigt, weil das Festhalten auf den in den 1960er Jahren festgelegten Einheitswerten nach Meinung des Gerichts dem Gleichheitsgrundsatz widerspricht, wonach für gleiche Fälle auch gleiche Regeln gelten sollten. Dadurch komme es zu umfassenden und gravierenden Ungleichbehandlungen, was zu massiven Ungleichbehandlungen führen kann, wenn es um die Bewertung von Grundvermögen geht. Das wiederum widerspricht allerdings dem Grundgesetz, nach dem alle Bürger steuerlich betrachtet gleichmäßig behandelt werden müssen. Eine Ungleichbehandlung sieht das Bundesverfassungsgericht in der Tatsache, dass der Gesetzgeber an den Werteverhältnissen, die zum 1. Januar 1964 gegolten haben, festhält. Denn die Hauptfeststellung müsste periodisch erfolgen. Zwar wurde 1970 ein entsprechendes Gesetz verabschiedet, jedoch bislang nicht umgesetzt. Als Folge ergeben sich nicht unerhebliche Wertverzerrungen in Bezug auf das Grundvermögen. Denn ursprünglich hatte der Gesetzgeber eine periodische Wiederholung für die Hauptfeststellung vorgesehen, damit die Wertverhältnisse der Grundstücke möglichst realitätsnah wiedergegeben werden können. Bei längeren Abständen kann es nämlich zu erheblichen Abweichungen vom tatsächlichen Wert kommen. Dadurch wiederum ergibt sich eine Ungleichbehandlung der Steuerpflichtigen, welche sich nicht seriös begründen lässt.

Welches Zeitfenster gilt für die Neuregelung?

Änderungen zur Grundsteuer ReformLaut der Entscheidung der Verfassungsrichter, muss der Gesetzgeber bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung schaffen. Jedoch wurde ein großzügiges Zeitfenster eingeräumt. Das bedeutet: Bis zum 31. Dezember 2019 müssen sich Bundestag und Bundesrat darauf einigen, wie das Thema Grundsteuer künftig gehandhabt werden soll. Allerdings ist die Einführung eines neuen Systems für die Verwaltung äußerst arbeitsintensiv. Dazu sagt Ferdinand Kirchhof, seines Zeichens Vizepräsident des Bundesverfassungsgerichts: „Sobald der Gesetzgeber eine Neuregelung getroffen hat, kommt auf Finanzämter und Gemeinden die Aufgabe zu, alle Grundstücke in den alten Ländern neu zu bewerten. Das verursacht hohen Verwaltungsaufwand und beansprucht erhebliche Zeit.“ Deshalb werden die Behörden wahrscheinlich noch bis Ende 2024 mit den alten Zahlen arbeiten, erst dann muss die Grundsteuer auf einer gerechteren Basis berechnet werden. Bezüglich der Grundsteuer muss sich also insgesamt etwas ändern, schließlich wird sie in Westdeutschland auf Zahlen aus dem Jahr 1964 berechnet, im Osten sogar auf Basis von Zahlen aus dem Jahr 1935. Dazu sagt Kirchhoff: „Grundstücke in Citylagen oder in bevorzugten Wohnlagen besitzen heute angesichts rasant steigender Immobilienprise viel höhere Werte als Grundstücke in Randlagen. Der Mietspiegel von 1964 gibt nicht mehr den realen Mietzins von heute wider. Die Schere zwischen den Bewertungen der einzelnen Grundstücke geht wegen solcher Verzerrungen immer weiter auf. Die Bewertung entfernt sich immer weiter von den aktuellen, realen Verhältnissen.“


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Der Hintergrund

Ursprünglich hatte der Gesetzgeber geplant, die Grundstücke in einem Turnus von sechs Jahren neu bewerten zu lassen, was jedoch nie umgesetzt wurde. Zwar sei die Verwaltung nach Meinung der Verfassungsrichter kaum zu stemmen gewesen, jedoch sei die Schere zwischen dem Einheitswert und dem tatsächlichen Wert seit 2002 zu weit auseinandergeklafft, wofür es keine Rechtfertigung gebe. Vorgaben dazu, ob künftig beispielsweise die Fläche oder der aktuelle Marktwert der Immobilie zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen wird, wurden seitens des Verfassungsgerichts allerdings nicht gemacht.

Jetzt beginnt die Diskussion

Die Politik könnte sich jedoch auch für eine völlig andere Berechnungsmethode entscheiden. Kirchhoff ergänzt dazu: „Ebenso verlangt das Grundgesetz selbst keine höheren Belastungen der Grundstücke, sondern belässt die Entscheidung über die Höhe der Grundsteuer dem Gesetzgeber und der Hebesatzgemeinde.“ Die Gemeinden können sich also auch für eine Berechnungsmethode entscheiden, bei welcher die Steuer unterm Strich gleichbleibt. Den Verfassungsrichtern geht es lediglich darum, dass ein in sich stimmiges Konzept eingeführt wird.

Wann muss keine Grundsteuer bezahlt werden?

Tipp Ermäßigung Grundsteuer

Grundstücksbesitzer können aber auch einen Erlass der Grundsteuer beantragen. Die Einzelheiten dazu sind in den Paragraphen 32 bis 34 des Grundsteuergesetzes geregelt. Möglich ist ein Erlass beispielsweise, wenn ein Objekt unter Denkmalschutz steht. In diesem Fall können die Kosten für das Objekt nämlich sogar höher sein als die eventuellen Erträge, weshalb der Eigentümer hier sogar einen Rechtsanspruch auf einen Erlass hat. Die entsprechenden Anträge für das Vorjahr müssen bis zum 31. März gestellt werden, es ist aber auch ein dauerhafter Erlass möglich. Ein Steuererlass ist aber auch bei unvorhergesehenen Ereignissen wie etwa einem Wasserschaden oder einem Wohnungsbrand möglich.

Suchen Sie hierzu am besten das Gespräch mit einem kompetenten Steuerberater vor Ort.


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